不動産所得のあるサラリーマンの確定申告｜やり方や必要書類も解説

サラリーマンとして働きながら不動産投資を行い、所得を得ているという方も多いでしょう。給与所得のほかに不動産所得がある場合、毎年の確定申告が必要です。確定申告にはさまざまな書類が必要で、経費も正しく管理しなければならないため、あらかじめ準備をしておきましょう。

当記事では、不動産所得があるサラリーマンが確定申告を行う際の方法や書類について詳しく解説します。節税のためにも、正しく確定申告を行うことが大切です。

確定申告とは、その年の所得と所得税を算出し、税務署に報告する手続きのことです。多くの場合は個人事業主が行う手続きで、サラリーマンの場合は勤務先の企業が年末調整をして所得・所得税を計算するので、基本的に確定申告は必要ありません。

ただし、本業以外の所得の合計が20万円以上の場合は確定申告の対象となり、不動産所得が20万円を超えている場合も手続きが必要です。また、所得金額が20万円以下の場合でも、節税対策の面で確定申告を行うメリットがあります。

出典：国税庁「確定申告」

出典：国税庁「確定申告が必要な方」

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確定申告では、年間を通して不動産所得が赤字になった場合、本業の給与所得から赤字分を差し引くことができる「損益通算」と呼ばれる制度があります。

不動産所得の計算方法は「総収入金額－必要経費」なので、経費が家賃収入を上回れば、利益は生じないことになります。例えば、自然災害により物件の外壁修繕費用が発生した場合や、入居者が決まらず管理費だけがかかる場合など、不動産投資で赤字が生じるケースは珍しくありません。

赤字分が本業の給与から差し引かれることで、給与所得と不動産所得を合わせた総所得の金額は少なくなり、結果的に節税効果があります。そのため、不動産所得が赤字の場合には確定申告は行うことがおすすめです。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

確定申告には、「青色申告」と「白色申告」があり、それぞれ取り扱いが異なります。青色申告と白色申告の主な違いは、下表の通りです。

注意点としては、青色申告を適用を受けるためには事前手続きが必要であることが挙げられます。白色申告に比べると、記帳方法の複雑さや準備する書類の多さから、青色申告にデメリットを感じる人も多いでしょう。しかし、特別控除や純損失の繰り戻しなど、節税につながるメリットが複数あるので、青色申告を行うことがおすすめです。

出典：税務署「はじめてみませんか？青色申告」

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確定申告の期間は、基本的には毎年2月中旬～3月中旬の1か月間です。この期間に確定申告をしなかった場合、延滞税が発生するため、当期間内に完了させる必要があります。不動産所得額が20万円以上なのに確定申告をしないと、脱税になってしまうため気を付けましょう。

ここでは、確定申告を行う流れや、手続きにあたって必要な書類などについて具体的に解説します。

確定申告の基本的な流れは、下記の通りです。

確定申告は、納税までに多くの流れを踏むため、事前にスケジュールを把握した上で、計画的に進めることが重要です。

出典：国税庁「申告手続の流れ」

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不動産所得がある場合、確定申告に必要な書類は、下記の通りです。

不動産関連の書類としては、「不動産売買契約書」や「売渡精算書」「賃貸契約書」「家賃送金証明書」があります。不動産所得の確定申告は、通常の確定申告と比べて必要な書類が多いので、早めに準備を進めることがおすすめです。

実際に確定申告をする際に経費計上できるものも、知識として覚えておきましょう。

租税公課の中でも経費として計上できるものは、固定資産税や不動産取得税など、不動産にかかる税金に限られます。不動産所得で生じる雑費としては、入居者募集用の広告宣伝費や不動産会社に支払う手数料などが一例です。

なお、経費として計上できる支出は、あくまで不動産管理のために生じた内容に限られます。例えば、アパート全体を修繕した場合の自用部分や、光熱水費の自己消費分などは計上できません。面積や保険金額をはじめ、客観的に納得できる根拠を設定した上で、全体額を按分するようにしましょう。

20万円以上の不動産所得があるサラリーマンは確定申告を行う必要がありますが、実は不動産所得が赤字になった場合確定申告を行うと節税につながるケースがあります。業務にかかった費用は経費として計上できるため、常日頃からきちんとお金の管理をしておくことが大切です。

確定申告の際、特におすすめのやり方が青色申告で、やり方によっては65万円の控除を受けられます。青色申告は帳簿や手続きが煩雑になるというデメリットもありますが、前もって準備したり専門家の力を借りたりして、正しく手続きを進めましょう。

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